Loi Lagleize : Prolongement de la Loi ALUR ou Illusion Interventionniste ?

La loi Lagleize, initiée avant la pandémie et toujours en attente de promulgation, se présente comme un prolongement de la loi ALUR de 2014. Ces deux dispositifs, bien qu’animés par des intentions louables, traduisent une tendance systématique de l’État à intervenir lourdement dans le marché immobilier. Ce que l’on peut observer ici, c’est une incapacité chronique des pouvoirs publics à comprendre que le problème du logement n’est pas la conséquence d’un “manque de régulation”, mais bien d’une régulation excessive et inefficace.

La loi Lagleize : un prolongement direct de la loi ALUR 📜

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), promulguée en 2014, avait pour ambition de réguler le marché locatif en France. Elle introduisait notamment :

• L’encadrement des loyers dans les zones tendues.

• La réduction des délais de préavis pour les locataires.

• La mise en place d’un permis de louer pour lutter contre l’habitat indigne.

Cependant, cette régulation a eu des effets pervers : baisse de l’offre locative, désintérêt des investisseurs, et rigidité accrue du marché. La loi Lagleize s’inscrit dans cette continuité en s’attaquant cette fois à l’accès à la propriété. Elle propose de dissocier le foncier du bâti, afin de lutter contre la flambée des prix immobiliers.

L’objectif principal : désinflation du foncier

Le prix des terrains à bâtir a explosé, triplant entre 2000 et 2018 selon les Notaires de France. La loi vise à limiter cette inflation en transférant la propriété des terrains à des Organismes de Foncier Libre (OFL), inspirés des Organismes de Foncier Solidaire (OFS). Les ménages pourraient acheter le bâtiment et louer le terrain à l’OFL, réduisant ainsi le coût d’acquisition.

Les promesses de la loi Lagleize 🏗️

1. Rendre la propriété accessible aux classes moyennes :

Contrairement aux OFS, réservés aux ménages modestes, la loi Lagleize s’adresse à un public sans plafond de ressources. Elle cible les appartements en résidence principale, notamment en milieu urbain, où la cherté du foncier exclut de nombreux acheteurs.

2. Freiner l’étalement urbain :

En rendant l’achat immobilier en centre-ville plus abordable, la loi pourrait limiter le besoin d’acheter en périphérie, réduisant ainsi les distances domicile-travail et l’artificialisation des sols.

3. Réduction des coûts :

La dissociation foncier/bâti permettrait de réduire le prix d’achat de 30 à 50%, rendant la propriété plus accessible.

Les dangers cachés : une illusion de propriété ⚠️

Une dépendance aux OFL :

En créant une nouvelle catégorie de “locataires perpétuels”, la loi pose un problème fondamental : la propriété privée est vidée de son sens. Les ménages seraient propriétaires de leur logement mais resteraient locataires du terrain, qu’ils devront louer à un organisme tiers. Cette dépendance pourrait s’aggraver dans plusieurs cas :

• Augmentation des loyers fonciers : Rien ne garantit que les OFL maintiendront des loyers stables. L’historique des politiques publiques montre que les coûts ont tendance à augmenter lorsque l’État est impliqué.

• Problèmes de revente : Un logement sans terrain perd de sa valeur. À la revente, les acheteurs pourraient hésiter, provoquant une décote estimée à 10 à 20% par rapport à une propriété classique.

Un frein à l’investissement privé :

Les promoteurs risquent d’éviter les projets dans ces zones, car le modèle dissocié complexifie les transactions et introduit une instabilité juridique. L’Institut Montaigne estime que ce dispositif pourrait entraîner une baisse des investissements privés de 20 à 30% dans les zones concernées.

Une double taxation ?

Actuellement, la taxe foncière repose sur la valeur combinée du bâti et du terrain. Avec la séparation, une double imposition pourrait apparaître, pénalisant les ménages.

Chiffre clé : En 2022, la taxe foncière a déjà augmenté de +4.7% en moyenne en France. La création d’un loyer foncier additionnel risque d’alourdir encore davantage le poids fiscal des ménages.

Un interventionnisme déconnecté des causes profondes 🤯

Comme pour la loi ALUR, la loi Lagleize ne s’attaque pas aux vraies causes de la crise du logement :

1. Un déficit structurel de logements : La France manque d’environ 500 000 logements. La dissociation foncier/bâti ne répond pas à cette pénurie.

2. Des coûts de construction élevés : Les normes environnementales et les contraintes administratives augmentent les coûts de construction de 15 à 20%, freinant les nouveaux projets.

3. Une fiscalité dissuasive : Les droits de mutation (frais de notaire) et la taxation des revenus fonciers découragent les investisseurs privés.

Ces mesures, au lieu de libérer le marché, ajoutent de nouvelles couches de complexité administrative et renforcent la dépendance des ménages vis-à-vis des collectivités locales.

La vraie solution : libérer le marché immobilier 🚀

Pour résoudre la crise du logement, il est essentiel de réduire le rôle de l’État et de laisser les forces du marché s’autoréguler. Quelques mesures simples et efficaces :

1. Libérer le foncier : Réduire les restrictions d’urbanisme pour débloquer des terrains constructibles. 🏗️

2. Alléger la fiscalité : Supprimer les droits de mutation et réduire la taxation des revenus locatifs pour encourager les investisseurs. 💸

3. Simplifier les normes : Accélérer les délais de construction en allégeant les contraintes administratives. 🏘️

4. Décentraliser les décisions : Laisser les collectivités locales adapter les règles à leurs besoins spécifiques, sans intervention excessive de l’État. 🌍

Citation clé : “L’État, par son intervention maladroite, alourdit le fardeau de ceux qu’il prétend vouloir aider. Le logement ne fait pas exception.”

Conclusion : Une révolution illusoire 🏚️

La loi Lagleize, présentée comme un prolongement de la loi ALUR, promet de démocratiser l’accès à la propriété, mais ses effets réels risquent d’aggraver les tensions sur le marché immobilier. En cherchant à réguler le foncier tout en complexifiant les transactions, elle ne fait que renforcer un interventionnisme étatique qui est lui-même à l’origine des déséquilibres actuels.

Plutôt que de multiplier les dispositifs bureaucratiques, il est temps de libérer le marché pour permettre à l’offre de répondre à la demande. Sans cela, le logement restera un luxe inaccessible pour beaucoup, et les lois comme Lagleize ne seront qu’un pansement sur une plaie béante.